Ο ρόλος των ακινήτων στην διαδικασία της ρύθμισης οφειλών
Τα ακίνητα ιδιοκτησίας του οφειλέτη και των συνοφειλετών (όπως αυτοί περιγράφονται στις διατάξεις του Νόμου) σε συνδυασμό με τα στοιχεία βιωσιμότητας της επιχείρησης αυτού, αποτελούν τους σημαντικότερους παράγοντες στην διαδικασία διαπραγμάτευσης για την ρύθμιση των οφειλών.
Βάσει του Νόμου, ο οφειλέτης πρέπει να κ αταθέσει έκθεση από πιστοποιημένο εκτιμητή ακινήτων για την εμπορική (αγοραία) αξία των ακινήτων ήδη από την φάση της αίτησης για ένταξη στο μηχανισμό, ενώ ο πιστωτής δύναται να υποβάλει αντιπρόταση στην αίτηση του οφειλέτη, καταθέτοντας έκθεση σχετικά με την εμπορική (αγοραία) αξία των ακινήτων και κατ’ επέκταση την υπολογιζόμενη αξία ρευστοποίησης αυτών.
Η δυνατότητα η οποία παρέχεται από τον Νόμο (λανθασμένα κατά την γνώμη μας) στον οφειλέτη να δηλώσει την αξία των ακινήτων του σύμφωνα με την αξία που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, είναι σχεδόν βέβαιο ότι δύναται να οδηγήσει: είτε (α) σε άμεση απόρριψη της αίτησης του οφειλέτη από τους πιστωτές, είτε (β) σε άμεση αντιπρόταση – προσβολή της αναφερόμενης αξίας με χρήση μελέτης πιστοποιημένου εκτιμητή από την πλευρά των πιστωτών.
Πιστοποιημένοι Εκτιμητές Ακινήτων: Ο ρόλος του Μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών
Σύμφωνα με τον υπό εξέταση Νόμο, εκτιμητής ακινήτων νοείται ο πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων που έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών.
Στην Παρ. Γ’ του Άρθρου πρώτου του Ν.4152/2013 (Ρυθμίσεις για την παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών) ως πιστοποιημένος εκτιμητής αναφέρεται «Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής, το οποίο διενεργεί εκτιμήσεις». Για την εγγραφή του στο Μητρώο, ο εκτιμητής θα πρέπει να εκπληρώνει τουλάχιστον μια από τις κάτωθι προϋποθέσεις:
- Να έχει πιστοποιηθεί ως εκτιμητής από φορέα διαπιστευμένο από το Εθνικό Σύστημα Διαπίστευσης (ΕΣΥΔ) ή από επαγγελματική ένωση ή οργανισμό που πληροί τις προϋποθέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 3 του π.δ. 38/2010 (Α΄78).
- Να ασκεί νόμιμα το επάγγελμα του εκτιμητή σε οποιοδήποτε κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή σε τρίτο κράτος σύμφωνα με την αρχή της αμοιβαιότητας.
Από τα ανωτέρω, εύκολα καταλαβαίνουμε ότι στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών είναι εγγεγραμμένοι έμπειροι (βάση προδιαγραφών) εκτιμητές, οι οποίοι όμως ακολουθούν μερικώς διαφοροποιημένα πρότυπα εκτίμησης (ως επί το πλείστων αναφερόμαστε στα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά πρότυπα – EVS και τα Διεθνή Εκτιμητικά πρότυπα – IVS) με διαφορετικές «ελάχιστες προδιαγραφές» σχετικά με τις εκθέσεις εκτιμήσεων.
Στο πλαίσιο επιλογής πιστοποιημένου εκτιμητή, θα πρέπει να έχουμε εκ των προτέρων συμφωνήσει γραπτώς για τα ζητούμενα παραδοτέα και θα πρέπει να είμαστε σίγουροι ότι ο εκτιμητής είναι επαρκώς καταρτισμένος για την εκτίμηση του συγκεκριμένου είδους ακινήτου το οποίο του ζητείται να εκτιμήσει (το γεγονός ότι ένας εκτιμητής ασχολείται με οικιστικά ακίνητα, δεν συνεπάγεται ότι δύναται να αναλάβει την εκτίμηση αποθηκών ή βιομηχανικών ακινήτων).
Αγοραία (εμπορική) αξία ακινήτου & Αξία Ρευστοποίησης
1. Αγοραία Αξία
Η αγοραία αξία (η οποία στον υπό εξέταση νόμο αναφέρεται ως εμπορική) ορίζεται στην παράγραφο 29 του πλαισίου ΔΕΠ (Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα) ως εξής:
«Το εκτιμώμενο ποσό έναντι του οποίου ένα περιουσιακό στοιχείο ή υποχρέωση θα πρέπει να ανταλλαχθεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ πρόθυμου αγοραστή και πρόθυμου πωλητή, σε μια συναλλαγή υπό τους συνήθεις όρους της αγοράς , ύστερα από τη δέουσα εμπορική προώθηση και όταν τα μέρη έχουν ενεργήσει το καθένα με πλήρη γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό»
Η αγοραία αξία είναι η βάση αξίας η οποία απαιτείται στις περισσότερες περιπτώσεις αποτελώντας έναν διεθνώς αναγνωρισμένο ορισμό. Περιγράφει μια ανταλλαγή μεταξύ μερών τα οποία δεν συνδέονται μεταξύ τους και λειτουργούν ελεύθερα στην αγορά, ενώ αντιπροσωπεύει το ποσό που θα αναγραφόταν σε μια υποθετική σύμβαση πώλησης, ή αντίστοιχο νομικό έγγραφο, την ημερομηνία της εκτίμησης, αποτυπώνοντας όλους τους παράγοντες που θα λαμβανόταν υπόψη γενικά από τους φορείς της αγοράς στην διαμόρφωση των προσφορών τους με βάση την υψηλότερη και καλύτερη δυνατή χρήση του περιουσιακού στοιχείου. (RICS RED Book : Valuation Professional Standards, January 2014)
«Η αγοραία αξία, αγνοώντας οποιεσδήποτε διαστρεβλώσεις τιμών που προκαλούνται από τυχόν ειδική αξία μεμονωμένων περιπτώσεων ή/ και περιστάσεων, αντιπροσωπεύει την τιμή η οποία θα ήταν πιθανότερο να επιτευχθεί για ένα περιουσιακό στοιχείο σε μια ευρεία κλίμακα περιστάσεων.» (RICS RED Book : Valuation Professional Standards, January 2014)
Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου, ο εκτιμητής αντλεί στοιχεία από την αγορά (προσφορά/ ζήτηση ακινήτων, υπάρχον απόθεμα και νέες κατασκευές, πρόσφατες πράξεις, αξιοπιστία αγοράς, αναμενόμενες τάσεις, ρίσκο αγοράς, συστημικό ρίσκο κ.α.), εξετάζει τα ιδιαίτερα στοιχεία του υπό εξέταση ακινήτου (νομιμότητα, ποιότητα κατασκευής, τοποθέτηση κ.α.) και με την χρήση συγκεκριμένων παραδοχών αναλόγως της περίπτωσης, καταλήγει στην υπολογιζόμενη αξία αυτού. Φυσικά, η αξία η οποία καταλήγει ο εκτιμητής, είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την ποιότητα των στοιχείων τα οποία έχει συλλέξει, την μεθοδολογία στην οποία τα έχει εντάξει, καθώς και με τις παραδοχές και τις ειδικές παραδοχές με τις οποίες έχει πλαισιώσει τη μελέτη του.
Σημαντικό λοιπόν ρόλο για το αποτέλεσμα της μελέτης παίζει η εμπειρία του εκτιμητή, η γνώση της υπό εξέταση αγοράς και των δεδομένων τα οποία την επηρεάζουν, το δίκτυο συνεργαζόμενων επαγγελματιών από τους οποίους δύναται να αντλήσει στοιχεία για το υπό εξέταση ακίνητο (π.χ. μεσιτικά γραφεία) καθώς και η εξειδίκευσή του, η οποία θα του δώσει την δυνατότητα αποτελεσματικής μελέτης στα ιδιαίτερα στοιχεία τα οποία θα εξετάσει στο ακίνητο.
2. Αξία Ρευστοποίησης
Η «αξία ρευστοποίησης», όπως αναφέρεται στον Ν. 4469/2017, είναι μια πολύπλοκη έννοια. Θα πρέπει να ορίζονται τόσο στην εντολή της εκτίμησης, όσο και στην τελική έκθεση από τον εκτιμητή οι ειδικότερες συνθήκες κάτω από τις οποίες αναμένεται να πραγματοποιηθεί η ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων (Πότε, Πως, Χρόνος Προώθησης, συνθήκες αγοράς την ημερομηνία της πώλησης κ.α.).
Σύμφωνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα 2017– ΔΕΠ/IVS 104 Βάσεις Αξίας, η Αξία Ρευστοποίησης (Liquidation Value) αφορά το εκτιμώμενο ποσό το οποίο θα μπορούσε να επιτευχθεί σε μια διαδικασία «μη συστηματικής» πώλησης ενός ακινήτου ή μιας ομάδας ακινήτων.
Όταν Χρησιμοποιείται η Αξία Ρευστοποίησης, θα πρέπει να διευκρινίζεται κάτω από ποιες προϋποθέσεις πραγματοποιείται αυτή και κατ’ επέκταση εάν γίνεται:
Α) Κάτω από τους συνήθεις όρους της αγοράς με τον συνήθη χρόνο προώθησης
Στην περίπτωση αυτή η ρευστοποίηση πραγματοποιείται δίνοντας εύλογο χρόνο προώθησης του ακινήτου με σκοπό την εύρεση αγοραστών με τον πωλητή να θεωρείται εξαναγκασμένος να πωλήσει το ακίνητο ακριβώς όπως είναι την ημερομηνία της εκτίμησης (as-is, where-is basis)
Β) Ως αποτέλεσμα Αναγκαστικής Πώλησης (Forced Sale)
Ο όρος «αναγκαστική πώληση» συχνά χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις στις οποίες ο πωλητής είναι εξαναγκασμένος να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου, με αποτέλεσμα (1) να μην υπάρχει από την πλευρά του πωλητή η δυνατότητα προώθησης του ακινήτου για εύλογο -σχετικά με τα δεδομένα της αγοράς- χρονικό διάστημα και (2) ο αγοραστής να μην έχει τον χρόνο που χρειάζεται να προχωρήσει στους απαραίτητους ελέγχους σχετικά με την προς πώληση ιδιοκτησία. Οι δύο αυτοί παράμετροι, δύναται να επηρεάσουν σημαντικά την τελική αξία του ακινήτου.
Σε περίπτωση που η φύση και ο λόγος ύπαρξης των περιορισμών οι οποίοι διέπουν την υπό εξέταση αναγκαστική πώληση δεν είναι γνωστοί, η αξία η οποία θα επιτευχθεί κάτω από το καθεστώς αναγκαστικής πώλησης του ακινήτου δε δύναται να προσδιοριστεί.
Η τελική τιμή στην οποία ένας ιδιοκτήτης (πωλητής) θα συμφωνήσει να πωλήσει το ακίνητό του κάτω από το καθεστώς αναγκαστικής πώλησης, αναμένεται να αντανακλά τις ειδικές συνθήκες οι οποίες διέπουν την αγοραπωλησία και όχι τις συνθήκες της αγοράς τη δεδομένη χρονική στιγμή.
Όπως αναφέρεται τόσο στα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (ΔΕΠ/IVS 2017) όσο και στα Εκτιμητικά – Επαγγελματικά Πρότυπα του RICS (RED BOOK, Jan 2014), η «Αναγκαστική Πώληση» Αφορά τις συνθήκες κάτω από τις οποίες πραγματοποιείται η συναλλαγή και όχι Βάση Αξίας.
Έτσι λοιπόν, ο εκτιμητής για την διαμόρφωση της άποψης αξίας ρευστοποίησης θα πρέπει να είναι ενήμερος για τις συνθήκες κάτω από τις οποίες θα πραγματοποιηθεί η πώληση του ακινήτου. Σε περίπτωση δύο εκτιμητών, η αξία ενδέχεται να διαφοροποιείται εάν ληφθούν υπόψη διαφορετικές συνθήκες πώλησης.
Συμπεράσματα
Όπως περιγράψαμε και ανωτέρω, ο ρόλος του εκτιμητή στην διαδικασία της ρύθμισης οφειλών μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού θα πρέπει να θεωρείται καίριος.
Η διαδικασία αυτή εξάλλου αποτελεί μια επίσημη διαπραγμάτευση για αναδόμηση της σχέσης μεταξύ δύο μερών (οφειλέτες & πιστωτές) και δεν μπορεί παρά να στηρίζεται σε επίσημα και έγκυρα έγγραφα τα οποία θα πρέπει να χρησιμοποιηθούν ορθά και από τα δυο συναλλασσόμενα μέρη.
Η ένταξη στις διατάξεις του περιγραφόμενου νόμου, όπως είδαμε και παραπάνω, πραγματοποιείται και από τα δύο μέρη εκούσια. Εφόσον λοιπόν έχουν αποφασίσει και οι δύο πλευρές ότι θέλουν να ενταχθούν σε μια διαδικασία διαπραγμάτευσης, δεν μπορεί παρά να κάνουν το καλύτερο δυνατό για να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους. Η εκτίμηση των ακινήτων λοιπόν θα πρέπει να θεωρείται ως η μελέτη η οποία διασφαλίζει τα συμφέρονται της κάθε πλευράς, βάση των δεδομένων της αγοράς την δεδομένη χρονική περίοδο.
Οι εκτιμήσεις των ακινήτων, ανεξαρτήτως του εντολέα της εκτίμησης, πραγματοποιούνται από πιστοποιημένους εκτιμητές ακινήτων οι οποίοι ως ανεξάρτητοι επαγγελματίες διαμορφώνουν άποψη αξίας για το υπό εξέταση ακίνητο την ημερομηνία εκτίμησης του ακινήτου.
Ο Εκτιμητής αποτυπώνει τα δεδομένα της αγοράς. Δεν υποστηρίζει τα συμφέροντα της πλευράς του εντολέα της εκτίμησης.
Παρατηρήσεις – Συστάσεις
- Δεν θα πρέπει να θεωρούμε την εκτίμηση του ακινήτου ως ένα παραπάνω έξοδο στην διαδικασία διαπραγμάτευσης. Η εκτίμηση αποτυπώνει σύμφωνα με τα δεδομένα της αγοράς και με τους περιορισμούς οι οποίοι απορρέουν από την σημερινή κατάσταση αυτής, την «πραγματική» αξία της ακίνητης περιουσίας που πρόκειται να δεσμευτεί.
- Ο πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων λειτουργεί ως ανεξάρτητος επαγγελματίας χωρίς να επηρεάζεται από τον εντολέα, ακολουθώντας αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα και συγκεκριμένο κώδικα δεοντολογίας τα οποία καθορίζονται από τους αναγνωρισμένους οργανισμούς πιστοποίησης.
- Θεωρούμε ως βέλτιστη πρακτική, για την διασφάλιση και των δύο μερών της διαπραγμάτευσης, να ορίζονται δύο ανεξάρτητοι πιστοποιημένοι εκτιμητές, ένας από κάθε πλευρά. Σε περίπτωση σημαντικής απόκλισης των παραδοτέων, συνηθίζεται ο καθορισμός τρίτου εκτιμητή κοινής αποδοχής.
- Τον εκτιμητή θα πρέπει να τον επιλέγουμε βάσει των πιστοποιήσεων, βάσει προϋπηρεσίας ή βάσει ονόματος στην αγορά. Όχι βάσει χαμηλότερης προσφοράς. Στις περισσότερες των περιπτώσεων η διασφάλιση των δικαιωμάτων μας έχει μεγαλύτερη αξία.
Δεν θα πρέπει να συγκρίνουμε διαφορετικές βάσεις αξίας μεταξύ τους. Στην διαδικασία της διαπραγμάτευσης, τα εμπλεκόμενα μέρη δεν θα πρέπει να φέρουν σε σύγκριση την αγοραία (εμπορική) αξία με την αξία ρευστοποίησης. Όπως περιγράψαμε αναλυτικά και παραπάνω, είναι δύο διαφορετικά πράγματα, με διαφορετικές παραδοχές και με διαφορετικά «σενάρια πώλησης». Η αγοραία αξία αντικατοπτρίζει την αγορά, ενώ η αξία ρευστοποίησης είναι μια αξία κάτω από ειδικές συνθήκες πώλησης οι οποίες θα πρέπει να καθοριστούν και να περιγράφονται επαρκώς για να μπορούμε να έχουμε διαφάνεια στην διαδικασία.
Επαφές
Γιάννης Δασκαλάκης MRICS
Υπεύθυνος Τμήματος Εκτιμήσεων & Εταιρικών Πελατών |Δασκαλάκης & Συνεργάτες
- Ορκωτός Εκτιμητής Ακινήτων (Chartered Valuation Surveyor) | Royal Institution of Chartered Surveyors
- Πιστοποιημένος Εκτιμητής Ακινήτων | Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών Υπουργείου Οικονομικών
- Ενεργό Μέλος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής
- Τακτικό Μέλος Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος (ΣΕΚΕ)
- Τακτικό Μέλος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής
